Steinburg
Auf einen Blick
Einwohner: ca. 136.501Fläche: 1.056,0 km²
Einwohnerdichte: 129 Ew./km²
Kfz-Kennzeichen: IZ
Das öffentliche Baurecht
Das öffentliche Baurecht wird in die Bereiche Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht unterteilt.
Das Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht, auch Städtebaurecht genannt, ist im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verankert. Es bestimmt, vereinfacht ausgedrückt, wo, was und wie in einer Stadt oder Gemeinde gebaut werden darf.
Die Bebaubarkeit von Grundstücken wird häufig durch Bebauungspläne (B-Pläne) geregelt, die von der Gemeinde oder Stadt erlassen werden.. In den Bereichen eines Stadt- oder Gemeindegebietes, für die es keinen Bebauungsplan gibt, gelten die Vorschriften der §§ 34 und 35 BauGB. Dabei steht § 34 für den "unbeplanten Innenbereich" (im Zusammenhang bebauter Ortsteil) und § 35 für den "Außenbereich".
Jedes Grundstück einer Stadt oder Gemeinde ist also einem der drei nachstehenden planungsrechtlichen Bereiche zuzuordnen:
In der kommunalen Bauleitplanung haben der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan jeweils eine besondere Bedeutung.
Während der Flächennutzungsplan nur grobe Flächenfestsetzungen für Wohnen, Gewerbe, Kerngebiete, Sonderbauflächen, Landwirtschaft usw. beinhaltet, regelt der Bebauungsplan als "Ortssatzung" die zulässige Bebauung sehr detailliert. Im Bebauungsplan werden z. B. Festsetzungen über die Bauflächen, Geschosse, Bauweise bis hin zur Dachneigung getroffen.
Die Art der baulichen Nutzung ergibt sich aus den Zulässigkeitskriterien der Baugebietsbeschreibungen der BauNVO. Häufige Gebietstypen sind wie folgt beschrieben:
Durch die "Bauweise" wird die Art der Bebauung weitergehend bestimmt. In der offenen Bauweise (o) ist in der Regel mit Grenzabstand zu bauen (Einzelhäuser). Es sind jedoch auch Doppel- und Reihenhäuser bis zu 50 m Länge zulässig. In der geschlossenen Bauweise (g) ist in der Regel eine grenzständige Bebauung (ohne seitliche Abstandsfläche) zulässig. Dann gibt es noch die Möglichkeit, abweichende Bauweisen (a) festzusetzen, die im Einzelnen genau beschrieben werden müssen. Weitere Sonderfestsetzungen sind die zu bestimmten Haustypen, wie zum Beispiel E (Einzelhaus), D (Doppelhaus) oder H (Hausgruppen).
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan, wenn erforderlich, durch Baugrenzen und Baulinien bestimmt. Dabei hat die Baugrenze die Bedeutung eines Rahmens, der nicht überschritten werden, hinter dem man aber zurückbleiben darf. Die Baulinie dagegen bestimmt, dass der Baukörper auf dieser festgesetzten Linie platziert werden muss.
Erkundigen Sie sich bitte bei der zuständigen Amts- bzw. Stadtverwaltung, ob ein Bebauungsplan existiert. Wenn das Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes einhält und die Erschließung gesichert ist (Fertigstellung zum Zeitpunkt der Nutzungsaufnahme des Gebäudes), haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung.
Genehmigungsmöglichkeiten vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes gemäß § 33 BauGB
Die Vorschrift des § 33 BauGB eröffnet die Möglichkeit, noch vor der Rechtskraft des Bebauungsplanes eine Genehmigung zu erteilen. Hiermit hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass das B-Planverfahren mehrere Monate dauert.
Voraussetzung ist, dass das Bebauungsplanverfahren schon sehr weit fortgeschritten und eine Änderung des Planentwurfes nicht mehr zu erwarten ist. Außerdem muss der Bauherr die Einhaltung der B-Plan-Festsetzungen schriftlich anerkennen und die Erschließung gesichert sein.
Setzt eine Gemeinde ein Bebauungsplanverfahren nicht fort oder bringt es nicht zum Abschluss, erlischt die Möglichkeit einer Genehmigung nach § 33 BauGB.
Ausnahmen und Befreiungen
Gem. § 31 BauGB besteht die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, wenn solche Ausnahmen im Bebauungsplan ausdrücklich vorgesehen sind.
Darüber hinaus kann von den zwingenden Festsetzungen des Bebauungsplanes im Einzelfall befreit werden, wenn bestimmte gesetzliche Kriterien vorliegen und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen vertretbar ist.
Durch die Gewährung von Ausnahmen und/oder Befreiungen kann ein sonst unzulässiges Vorhaben eventuell doch noch zugelassen werden.
Ausnahmen und Befreiungen sind gesondert zu beantragen (siehe auch Kapitel "Bauvoranfragen schützen vor Ärger").
Zulässigkeit von Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach
Der planungsrechtliche Prüfungsvorgang nach § 34 BauGB erfolgt durch folgende Schritte:
Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich gemäß § 35 BauGB
Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeglicher Bebauung freizuhalten. Ausnahmen bilden hier sogenannte privilegierte land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie Gartenbaubetriebe einschließlich ihrer betrieblichen Wohngebäude und sonstige Nutzungen, die aufgrund ihrer besonderen Art nicht an anderen Stellen möglich sind (z. B. Wertstoffdeponien, Kläranlagen usw.). Diese Vorhaben sind zulässig, soweit öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist.
Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Weitere Erleichterungen lässt der Gesetzgeber für Nutzungsänderungen, Erweiterungen und Neuerrichtung von zulässigerweise errichteten Gebäuden zu.
Um dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, sind auch bestimmte Nutzungsänderungen zulässig. Diese Nutzungsänderungen sollen ohne wesentliche bauliche Änderungen vollzogen werden. Die vorhandene bauliche Anlage muss im Wesentlichen nach Konstruktion und Substanz für die Aufnahme der neuen Nutzung geeignet sein.
Der Ersatzbau für ein zulässigerweise errichtetes Wohngebäude ist unter einschränkenden Voraussetzungen möglich. Achtung: Nicht zulässig ist der Ersatzbau, wenn das Gebäude erst vor kurzem von den Bauherren käuflich erworben wurde. Es kommt leider immer wieder vor, dass ein Grundstück bereits erworben wurde und die Bauherren dann zu spät feststellen müssen, dass der von ihnen geplante Ersatzbau nicht genehmigt werden kann.
Daher auch an dieser Stelle: Nutzen Sie die Sprechstunden der Bauaufsichtsbehörde oder stellen Sie ggf. eine Bauvoranfrage, um die Zulässigkeit des von Ihnen geplanten Vorhabens abzuklären, bevor Sie Entscheidungen mit erheblichen finanziellen Auswirkungen treffen.
Im Außenbereich können darüber hinaus zulässig sein:
Die Bauvorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen.
Der verursachte Eingriff in Natur und Landschaft ist durch geeignete Maßnahmen auszugleichen. Je wertvoller der Bestand war, desto größer muss der Ausgleich sein. Ein Vorhaben auf Acker erfordert weniger Ausgleich als auf Grünland. Sofern im Einzelfall keine Ausgleichsfläche nachgewiesen werden kann, muss eine Ausgleichsabgabe gezahlt werden.
Bauwillige sollten in jedem Fall rechtzeitig beim Sachbearbeiter in der Bauaufsichtsbehörde nachfragen. Die meisten Probleme können dann schon vorab geklärt werden.
Das Bauordnungsrecht
Während sich das Planungsrecht mit der grundsätzlichen Bebaubarkeit der Grundstücke befasst, bestimmt das Bauordnungsrecht die Anforderungen an die Ausführung der Vorhaben und das bauaufsichtliche Verfahren. Es dient hauptsächlich der Gefahrenabwehr und dem Schutz der Nachbarn.
Die wichtigsten bauordnungsrechtlichen Vorschriften sind in der Landesbauordnung (LBO) für das Land Schleswig-Holstein enthalten.
Das Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht, auch Städtebaurecht genannt, ist im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verankert. Es bestimmt, vereinfacht ausgedrückt, wo, was und wie in einer Stadt oder Gemeinde gebaut werden darf.
Die Bebaubarkeit von Grundstücken wird häufig durch Bebauungspläne (B-Pläne) geregelt, die von der Gemeinde oder Stadt erlassen werden.. In den Bereichen eines Stadt- oder Gemeindegebietes, für die es keinen Bebauungsplan gibt, gelten die Vorschriften der §§ 34 und 35 BauGB. Dabei steht § 34 für den "unbeplanten Innenbereich" (im Zusammenhang bebauter Ortsteil) und § 35 für den "Außenbereich".
Jedes Grundstück einer Stadt oder Gemeinde ist also einem der drei nachstehenden planungsrechtlichen Bereiche zuzuordnen:
- Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes gemäß § 30 BauGB,
- Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gemäß § 34 BauGB,
- Bauvorhaben im Außenbereich gemäß § 35 BauGB.
In der kommunalen Bauleitplanung haben der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan jeweils eine besondere Bedeutung.
Während der Flächennutzungsplan nur grobe Flächenfestsetzungen für Wohnen, Gewerbe, Kerngebiete, Sonderbauflächen, Landwirtschaft usw. beinhaltet, regelt der Bebauungsplan als "Ortssatzung" die zulässige Bebauung sehr detailliert. Im Bebauungsplan werden z. B. Festsetzungen über die Bauflächen, Geschosse, Bauweise bis hin zur Dachneigung getroffen.
Die Art der baulichen Nutzung ergibt sich aus den Zulässigkeitskriterien der Baugebietsbeschreibungen der BauNVO. Häufige Gebietstypen sind wie folgt beschrieben:
- Reine und allgemeine Wohngebiete (WR, WA)
- Misch- und Kerngebiete (MI, MK)
- Gewerbe- und Industriegebiete (GE, GI)
- Sondergebiete (SO, z. B. für Einkaufszentrum)
Durch die "Bauweise" wird die Art der Bebauung weitergehend bestimmt. In der offenen Bauweise (o) ist in der Regel mit Grenzabstand zu bauen (Einzelhäuser). Es sind jedoch auch Doppel- und Reihenhäuser bis zu 50 m Länge zulässig. In der geschlossenen Bauweise (g) ist in der Regel eine grenzständige Bebauung (ohne seitliche Abstandsfläche) zulässig. Dann gibt es noch die Möglichkeit, abweichende Bauweisen (a) festzusetzen, die im Einzelnen genau beschrieben werden müssen. Weitere Sonderfestsetzungen sind die zu bestimmten Haustypen, wie zum Beispiel E (Einzelhaus), D (Doppelhaus) oder H (Hausgruppen).
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden im Bebauungsplan, wenn erforderlich, durch Baugrenzen und Baulinien bestimmt. Dabei hat die Baugrenze die Bedeutung eines Rahmens, der nicht überschritten werden, hinter dem man aber zurückbleiben darf. Die Baulinie dagegen bestimmt, dass der Baukörper auf dieser festgesetzten Linie platziert werden muss.
Erkundigen Sie sich bitte bei der zuständigen Amts- bzw. Stadtverwaltung, ob ein Bebauungsplan existiert. Wenn das Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes einhält und die Erschließung gesichert ist (Fertigstellung zum Zeitpunkt der Nutzungsaufnahme des Gebäudes), haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung.
Genehmigungsmöglichkeiten vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes gemäß § 33 BauGB
Die Vorschrift des § 33 BauGB eröffnet die Möglichkeit, noch vor der Rechtskraft des Bebauungsplanes eine Genehmigung zu erteilen. Hiermit hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung getragen, dass das B-Planverfahren mehrere Monate dauert.
Voraussetzung ist, dass das Bebauungsplanverfahren schon sehr weit fortgeschritten und eine Änderung des Planentwurfes nicht mehr zu erwarten ist. Außerdem muss der Bauherr die Einhaltung der B-Plan-Festsetzungen schriftlich anerkennen und die Erschließung gesichert sein.
Setzt eine Gemeinde ein Bebauungsplanverfahren nicht fort oder bringt es nicht zum Abschluss, erlischt die Möglichkeit einer Genehmigung nach § 33 BauGB.
Ausnahmen und Befreiungen
Gem. § 31 BauGB besteht die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, wenn solche Ausnahmen im Bebauungsplan ausdrücklich vorgesehen sind.
Darüber hinaus kann von den zwingenden Festsetzungen des Bebauungsplanes im Einzelfall befreit werden, wenn bestimmte gesetzliche Kriterien vorliegen und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen vertretbar ist.
Durch die Gewährung von Ausnahmen und/oder Befreiungen kann ein sonst unzulässiges Vorhaben eventuell doch noch zugelassen werden.
Ausnahmen und Befreiungen sind gesondert zu beantragen (siehe auch Kapitel "Bauvoranfragen schützen vor Ärger").
Zulässigkeit von Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach
der Art der baulichen Nutzung,
dem Maß der baulichen Nutzung,
der Bauweise und
der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll,
Der planungsrechtliche Prüfungsvorgang nach § 34 BauGB erfolgt durch folgende Schritte:
Bestandsaufnahme der Grundstücke in der näheren Umgebung,
bewertender Vergleich, ob das, was geplant ist, sich in den vorgegebenen Rahmen einfügt,
Prüfung, ob das Gebot der Rücksichtnahme beachtet ist.
Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich gemäß § 35 BauGB
Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeglicher Bebauung freizuhalten. Ausnahmen bilden hier sogenannte privilegierte land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie Gartenbaubetriebe einschließlich ihrer betrieblichen Wohngebäude und sonstige Nutzungen, die aufgrund ihrer besonderen Art nicht an anderen Stellen möglich sind (z. B. Wertstoffdeponien, Kläranlagen usw.). Diese Vorhaben sind zulässig, soweit öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist.
Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Weitere Erleichterungen lässt der Gesetzgeber für Nutzungsänderungen, Erweiterungen und Neuerrichtung von zulässigerweise errichteten Gebäuden zu.
Um dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, sind auch bestimmte Nutzungsänderungen zulässig. Diese Nutzungsänderungen sollen ohne wesentliche bauliche Änderungen vollzogen werden. Die vorhandene bauliche Anlage muss im Wesentlichen nach Konstruktion und Substanz für die Aufnahme der neuen Nutzung geeignet sein.
Der Ersatzbau für ein zulässigerweise errichtetes Wohngebäude ist unter einschränkenden Voraussetzungen möglich. Achtung: Nicht zulässig ist der Ersatzbau, wenn das Gebäude erst vor kurzem von den Bauherren käuflich erworben wurde. Es kommt leider immer wieder vor, dass ein Grundstück bereits erworben wurde und die Bauherren dann zu spät feststellen müssen, dass der von ihnen geplante Ersatzbau nicht genehmigt werden kann.
Daher auch an dieser Stelle: Nutzen Sie die Sprechstunden der Bauaufsichtsbehörde oder stellen Sie ggf. eine Bauvoranfrage, um die Zulässigkeit des von Ihnen geplanten Vorhabens abzuklären, bevor Sie Entscheidungen mit erheblichen finanziellen Auswirkungen treffen.
Im Außenbereich können darüber hinaus zulässig sein:
Nutzungsänderungen bei Gebäuden, die das Bild der Kulturlandschaft prägen
Familiengerechte Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes
Angemessene Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebes
Die Bauvorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen.
Der verursachte Eingriff in Natur und Landschaft ist durch geeignete Maßnahmen auszugleichen. Je wertvoller der Bestand war, desto größer muss der Ausgleich sein. Ein Vorhaben auf Acker erfordert weniger Ausgleich als auf Grünland. Sofern im Einzelfall keine Ausgleichsfläche nachgewiesen werden kann, muss eine Ausgleichsabgabe gezahlt werden.
Bauwillige sollten in jedem Fall rechtzeitig beim Sachbearbeiter in der Bauaufsichtsbehörde nachfragen. Die meisten Probleme können dann schon vorab geklärt werden.
Das Bauordnungsrecht
Während sich das Planungsrecht mit der grundsätzlichen Bebaubarkeit der Grundstücke befasst, bestimmt das Bauordnungsrecht die Anforderungen an die Ausführung der Vorhaben und das bauaufsichtliche Verfahren. Es dient hauptsächlich der Gefahrenabwehr und dem Schutz der Nachbarn.
Die wichtigsten bauordnungsrechtlichen Vorschriften sind in der Landesbauordnung (LBO) für das Land Schleswig-Holstein enthalten.
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